洛杉矶房东要驱逐租客，必须先发什么通知？

先发通知、再上法院，房东不能直接锁门赶人

合法的程序是：房东先发书面通知，再到法院提起非法占有诉讼（unlawful detainer），法院判决之后，由警长（sheriff）执行。房东如果为了逼您搬走而换锁、搬走您的物品、拆掉门，或者断水断电，就是违法行为。加州法律规定，租客可以追讨实际损失，并按违法天数另外获赔每天最多 100 美元，这笔赔偿最少 250 美元（加州《民法典》Civil Code 第 789.3 条）。

如果您正遇到这种情况，就属于紧急状况，值得马上寻求法律咨询。

通知必须写对、送对

驱逐理由不同，要发的通知和期限也不同。「限期付租否则搬离」通知（notice to pay rent or quit），以及要求纠正违约行为的通知，给租客的期限都是 3 天，周六、周日和法院假日不算在内；催租通知还必须写明欠款金额，以及收租人的姓名、电话和地址（加州《民事诉讼法》Code of Civil Procedure 第 1161 条）。如果房东没有指称您违约，只是要终止按月续租（month-to-month）的租约，一般要提前 30 天书面通知；您已住满一年或以上的，要提前 60 天（《民法典》第 1946.1 条）。而且在多数情况下，房东还需要有法定理由，下文会讲到。

通知上的金额写错、当事人写错、期限给错，或者没有按法律允许的方式送达（《民事诉讼法》第 1162 条），都可能构成有瑕疵的通知；以这样一份通知为基础的驱逐官司，可能因此站不住。通知看起来很正式，不代表它就有效。

地方法规另有要求

按照州法，租客在同一单位住满 12 个月后，房东要终止许多租约都必须有法定理由（即「正当理由」，just cause）；多数非过错（no-fault）终止，房东还要支付相当于一个月房租的搬迁补助（relocation assistance），或者免收一个月房租（《民法典》第 1946.2 条）。洛杉矶市的保护更进一步。受洛杉矶《租金稳定条例》（Rent Stabilization Ordinance，RSO）管辖的单位，房东只能以条例列明的理由终止租约；市内其他大部分出租单位受《正当理由驱逐条例》（Just Cause Ordinance，JCO）保护，租客住满 6 个月或首份租约到期后，房东同样只能以列明的理由终止租约。两类单位的非过错驱逐，房东都要支付搬迁补助。在洛杉矶市，每份驱逐通知送达租客后 3 个工作日内，房东还必须向洛杉矶市住房局（Los Angeles Housing Department，LAHD）备案；自2025年8月20日起，房东发出驱逐通知时，还要附上市政府的《律师代理权告知书》（Notice of Right to Counsel）。另外，自2023年3月27日起，除非欠租金额超过同户型单位一个月的「公平市场租金」（Fair Market Rent），房东一般不能以欠租为由驱逐租客（洛杉矶市住房局：《正当理由驱逐条例》说明（英文））。

洛杉矶县的其他城市，以及县内未设市地区（unincorporated LA County），各有自己的规定。所以两户邻居住在差不多的楼里，权利却可能差别很大。请先查清您的住址适用哪些规定，再下判断。

1. 保留通知和信封

   通知是怎么送达的、哪天送达的，都关系到它是否有效。

2. 查一查您的单位是否受地方法规保护

   这决定了房东可以用哪些理由终止租约。

3. 内容有误的，用书面形式回应

   尤其是通知上写的欠租金额不对时。

4. 在期限之前求助，不要等期限过了

   法院自助中心和法律援助机构都会协助租客处理这类案件，可参看我们的自助中心地图。

常见问题

官方来源

• 加州《民事诉讼法》第 1161 条：3 天通知（英文）
• 加州《民事诉讼法》第 1167 条：非法占有诉讼的答辩期限（英文）
• 加州《民法典》第 1946.2 条：租客保护法的正当理由规定（英文）
• 洛杉矶市住房局：《正当理由驱逐条例》（英文）
• 加州《民法典》第 789.3 条：禁止换锁、断水断电逼迁（英文）