房东不修房子怎么办？加州房屋宜居性、维修与扣租规则

房屋宜居性到底管哪些

加州《民法典》（Civil Code）第 1941.1 条列出了这些基本条件：有效的防水和防风雨设施，能正常使用的水管和燃气，冷热自来水，暖气，能正常使用的电灯照明和电线，干净卫生、没有老鼠和害虫的居住环境，足够的垃圾桶，以及完好的地板、楼梯和扶手。2026年1月1日或之后订立、修改或续签的租约，自该日起清单里还包括能正常使用的炉灶和冰箱（AB 628 号法案）；炉灶或冰箱被厂家或公共部门召回的，房东须在接到通知后 30 天内修复或更换。

外观上的小毛病不在此列，租客自己造成的状况也不算。如果租客没有保持清洁、没有处理垃圾、没有正确使用设施，或者自己造成了损坏，而这些在很大程度上导致了问题，房东的维修义务就不适用（第 1941.2 条）。

一切补救的前提：先通知房东

主要的补救手段，都要先证明房东知道问题存在，并且有合理的机会修好。口头报修日后很容易扯不清；有日期的书面维修要求，房东就很难否认。

保留副本，把问题拍下来。每次约好的上门维修，来了没来，都记下来。

补救手段和其中的风险

「自行维修再扣租」（repair and deduct），就是您自己找人修好，再从房租里扣掉费用。这个做法有条件：必须先通知房东，并给房东合理的时间处理（30 天推定为合理）；维修费用不超过一个月房租；任何 12 个月内最多用两次（第 1942 条）。完全拒付房租，风险要大得多：严重违反宜居性，可以在欠租驱逐案中用作抗辩，但减租后合理的房租是多少，由法院决定，您必须在法院规定的期限内付清，才能保住住处（加州《民事诉讼法》Code of Civil Procedure 第 1174.2 条）。如果法院不认为问题有那么严重，您就等于拖欠了房租。

这两种做法，都要先弄清附带的条件再用。一旦用错，宜居性投诉可能变成一场驱逐官司。

1. 书面报修，并留存副本

   写上日期，具体描述问题。

2. 拍照，并且持续拍

   问题随时间怎样变化，和最初的状况一样重要。

3. 给房东合理的进门机会

   房东进门维修，须提前合理时间发出书面通知，一般是 24 小时（《民法典》第 1954 条）。拒绝房东依法进门，可能削弱您的投诉。

4. 考虑申请房屋法规执法检查

   市或县的房屋法规执法部门（code enforcement agency）出具的检查报告，是对房屋状况的独立官方记录。

5. 扣租或自行维修前，先寻求咨询

   这一步最容易出错，一旦出错，您的处境可能更糟。

常见问题

官方来源

• 加州《民法典》第 1941.1 条：宜居性基本条件（英文）
• 加州《民法典》第 1942 条：自行维修再扣租（英文）
• 加州《民事诉讼法》第 1174.2 条：宜居性抗辩（英文）
• 加州《民法典》第 1942.5 条：禁止报复租客（英文）
• 加州《民法典》第 1954 条：房东进入租住单位（英文）